三、被拆迁人针对“强拆”的维权思路——程序是否合法

有少数案例，一个盈利多年的企业，因为选择了错误的维权方案，导致最后被征收时获得的补偿金极低，企业被迫清算破产，境遇极为不堪。但这种本可以通过其他方式达到很好维权效果的案件，却偏偏因为“乱起诉”而导致企业利益严重受损，实在令人惋惜。北京京康律师事务所主任、西北政法大学物权与土地研究所联席所长史西宁律师为您解析相关问题。承租户遇到征收该如何应对的问题。任某作为涉案地块的土地承租方，是被征收土地及房屋的实际使用人，在此次征收过程中，可以获得一定的合理补偿。换言之，任某作为项目的被征收人，其获得补偿的法律基础是双方签订的协议，如果任某厂房被征收时，其签订的租赁合同不再具有效力，那么任某将不再认定为适格的被征收人，村委会便可直接收回原有土地，此时也将不再涉及征收补偿的行政法律问题，仅是民事合同的效力问题。租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效。从本案双方协议的签订时间到企业被征收时来算，任某企业协议的租赁期限已明显超过该条规定的二十年，在法律上，自2013年起便可认定其为无效的租赁合同。在此情形下，任某冒然提起诉讼，随着协议超出20年的部分被认定为无效，任某亦会随之丧失被征收人的身份。这也是造成其如今地补偿的根本原因。建议一，在未完整取得土地使用权证的前提下，不要轻易通过诉讼方式来主张相应权利。《土地管理法》第43 、63、81条和《农村土地承包法》第33条均对农村集体土地使用权出租问题做出规定。依据上述法条，农村集体经济组织转让集体土地使用权的权限是受法律限制的，只有兴办“乡镇村企业”、“村民建设住宅”或“乡镇村公共设施和公益事业建设”等，并依法经批准方可使用集体所有土地用于建设，其他任何单位和个人进行建设，必须依法申请使用国有土地或使用依法征收的农民集体所有的土地。此外，集体土地使用权的转让，仅限于农村土地承包行为，且不能改变土地的农业用途，村委会无权将集体土地使用权转让给第三方用于非农业建设，农民集体所有的土地的使用权只有在两种情形下的出租是合法的，一是农民集体土地使用权出租用于农业建设；二是符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等 情形导致土地使用权依法发生转移的。建议二，土地使用权租赁期限已超过二十年的，不要轻易起诉。本案中，法院判决任某企业超出期限部分的租赁协议无效，虽然不影响该租赁协议的整体效力，但是在征收补偿案件中，该法律关系的变更对企业来说是仍然是致命的。即便法律仍视原租赁合同为有效，但租期超过二十年后，不论企业是否仍然使用厂房，是否每年继续缴纳租金，现有租赁关系将认定为不定期租赁，此时一方当事人想解除合同，随时都可以为之。如果此时征收企业，就会从原本的征拆法律关系转变为租赁合同到期解除问题，村委会可随时收回土地，并以现有租赁合同无效来否认企业的被征收人身份，那么企业最后得到的征收补偿将非常低。这种变更法律关系来降低补偿的方式，也是拆迁方对惯用的一种降低补偿方式。所以，对于租赁期限远超二十年的企业来说，此问题要引起重视。我们认为，“诉讼”并非是此类案件最好的解决方案。从以往的办案经验来看，虽然该类企业租赁期限超过二十年，但在征收过程中，并不会因此而一点补偿都没有。企业入驻多年，对当地的经济发展都有一定的贡献，仅是因为现有规划的改变而征收企业，征收方也不会弃多年的企业利益而不顾。所以，我们建议该类企业，通过全面的法律分析，选择正确的维权手段，平等协商解决问题，如果冒然诉讼，必将承担不利的法律后果。每个企业面临的具体情况不同，维权方案也不可能千篇一律，此时代理律师最重要的职责就是，纵观全局，制定一个最有利于被拆迁人的方案，帮助其拿到合理补偿。