今起，房贷利率下调……

原创刘博团队01

对于正在按揭贷款的1亿家庭来说，2022年结束，2023年开始，他们将迎来房贷利率下调的期盼。从2023年1月1日起，大部分存量房贷的利率将下调35个基点。然而，这并非额外利率折扣，而是过去一年5年期LPR累计降息的结果。2022年全年，5年期LPR利率降了三次，累计下调了35个基点。1月，降至4.60%，5月，再降至4.45%，8月，再降至4.30%。如果你的贷款“重新定价日”是贷款日，你可能已经提前享受到降息了。有些人则需要再等几个月才能享受到过去1年的降息。如果你的“重新定价日”没有设定在贷款日，重新定价日只能是1月1日。估计一半存量房贷的重新定价日是1月1日。因此，明天“降息”的存量房贷数量最大。

按照0.35%的降幅计算，对于房贷利率为6.37%的群体来说，当初的房贷利率为：LPR（4.65%）+172基点=6.37%。2023年重新定价日之后的房贷利率为：LPR（4.65%-0.35%）+172基点=6.02%。若按贷款100万，30年计算，明年开始，月供可以减少约200多块，总利息节省8万多。

然而，对于近三年房贷利率高位站岗的人来说，“加点”仍然无法改变他们房贷利率高于现有利率的事实。目前，一些城市首套房商贷利率已达到4.1%的历史低位，而5年期以上公积金贷款利率更是低至3.1%，新发放房贷利率还在持续下降。因此，部分专家和居民呼吁，参考2008年10月的先例，给存量房贷利率额外打折，以减轻购房者的负担，让居民有更多的钱用于消费。

根据《中国城镇居民家庭资产负债调查报告》显示，我国有43.4%的城镇用户背负住房贷款，按照目前城镇居民大约2.43亿户来计算的话，承担房贷人口约有1.05亿户。部分房价贵、杠杆率高的城市，人均净存款为负数。如果存量房贷利率下降，对于这些城市居民而言，肯定会降低负担，促进消费。据有关学者测算，中国的城镇和农村居民消费乘数约为3~5，而投资乘数不到1.6。就全国而言，消费乘数是投资乘数的3倍左右，稳消费对经济的作用，已远远大于投资拉动。

那么，存量房贷打折究竟可以有哪些方案呢？在2008年全球金融风暴期间，央行在10月23日宣布，将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%。存量房贷也可以申请利率7折。根据测算，2009年全面打折之后平均房贷利率为4.455%。这一次房贷打折，政策可以比上一次更折中更细化。比如，按房贷利率不同区间进行分类打折。对房贷利率在5%、5.5%、6%等不同区间的人群，根据加点数的高低进行梯次递减，兼顾公平和效率。其次，针对首套房、二套房来区分打折系数，首套房比二套房可以享受更多减免。此外，还可以在一些人性化政策上面进行优化，比如对家庭人口负担较重的人群，给予商转公政策便利等，这样也能减轻工薪阶层的住房负担。

中央经济工作会议之后，楼市可能还会有大招出台。存量房贷打折部分是否会被纳入政策利好范围，我们拭目以待。