红楼知乎：什么是楼面价，与房价有什么关系？

土拍资讯中，常常会看到楼面价格的信息，不少人就疑问了，什么是楼面价？为什么楼面价格与房价不同那么大呢？

一、什么是楼面价

土地价格除以该土地的答应最大修建面积，每个土地在获得时，根本都有容积率规则，框定了该土地修建的最大面积。楼面价表明晰该项目在出售时，单位价格中所包含的土地本钱。

估算公式

楼面价＝土地总价÷规划修建面积＝土地单价÷规划容积率

规划修建面积＝土地上积×容积率

容积率=地上修建总面积÷规划用地上积

二、什么是地上价

地上价格是指单位土地上积的价格，地上价格=土地价格/土地上积。

三、房价的组成

修建物连同其占用土地在特定时刻段内房产的商场价值，即房价：土地价格+修建物价格，是房地产经济运转和资源配置最重要的调理机制。房价的价格定位由多种要素构成。

楼盘总出售额=土地费用+建安工程费+税费及财务费用+净利润+管理费及开发费+公共配套设备费+所得税+出售费用+前期工程费+基础设备费（按构成份额排序）

房价由以上10种费用累加而成。其间土地费用作为最根本的构成要素所占份额最大。据计算，土地本钱占房地产开发本钱份额在40%左右，这还要看土地是经过什么途径拿到的，如是经过竞赛剧烈的拍卖，土地本钱有或许占到开发本钱的60%左右乃至更高。

四、楼面价与房价联系

楼面价和房价呈正份额联系，楼面价高的房子房价必定贵，房价一般为楼面价的2～3倍。但实际状况中也会有不成份额的状况。

五、楼面价格和出价格格有什么联系？

楼面价格说白了仅仅开发商的一个本钱核算的一个数据，算不上出价格格的任何参阅，出价格格的参阅，更多的是随行就市，有的人给出了一个大约的算法，楼面价格乘以1.8也好，是2.5倍也好，都是大约的预算，也会跟着时刻的推移变得没有规则。

楼面价表明晰该项目在出售时，单位价格中所包含的土地本钱。这样一来就说明晰，由于商品房的终究价格包含了楼面价，所以，开发商在拿地的时期开销的土地价格，就会作为商品房终究价格的参阅规范之一。楼面价低房价不一定低！假如拿地本钱较低而项目开发周期较长，那么土地价值或许跟着时刻的添加而升高，水涨船高之下，房价也会对应拉高。