KK ONE这座「高适配」商业体，「潮轻力」进阶成长

作为一个base深圳的博主，经常会被外地的朋友问及一个问题，那就是“深圳是一座年轻有活力的城市代表，哪几座商业体能够代表深圳的年轻力？”

每每这个时候，我都想问问“外地的同行朋友”，你所在的项目是怎样的？

毕竟，并不是每一个项目都能拿来学习借鉴，“有的放矢”往往才是最重要的。

这一次我们想探讨的这个项目，是一座开业8年有个性有态度的年轻力商业体——KKONE。

在如今市场下沉的大环境里，KKONE保持了不错的销售业绩。

不妨看看成绩单：10万m²的商业体，汇聚约260家品牌，常年出租率稳定保持在95%以上。

2023年，其销售额超过15亿元。今年1月至9月，项目销售同比上涨23%，日均客流上涨12%，最高客流单日高峰超过10w+。

据观察，这座主打“高适配”的商业体，也希望以“于不变之中，而寓变之制”的方式，实现“务实的跃迁”。

也说商业运营的“无为与有为”

在讲究“地段、地段还是地段”的地产行业，说KKONE含着金汤匙出身，大概没有人有异议。

KKONE，同时集齐交通便利的“地利”与人间烟火气十足的“人和”两张王牌。

地利方面，KKONE属于福田中心区南商圈，紧靠滨河大道，辐射上下沙、沙嘴及新洲等板块，与城市级枢纽、白领集中地车公庙仅隔了一条深南大道。

人和方面，KKONE地处深圳人口密度最大的区域之一。根据顺为城市地图披露的信息，KKONE周边半径3公里范围内常驻人口92.86万人，居住人口51.4万人，工作人口49.76万人，人口密度远远高于深圳平均值。

尤其是项目毗邻的下沙村，是一座有800年历史的村落。除了原住民，每年像潮水一样从全国各地涌来的年轻人，基数也足够庞大。

此外，周边车公庙片区的写字楼白领基数也不小，人口聚集带来的客流也成为KKONE顺势而为实现稳定发展的关键，这也使得这座商业体的客流，工作日与周末波峰差异并不大。

回顾KKONE的发展过程，作为深圳老牌商管企业京基百纳区域型购物中心产品线的首发之作，筹开阶段仅用了七个月。

相比不切实际的目标与自嗨式的创新，相比重金引入知名品牌后续经营乏力的惨淡，KKONE的经营，凸显了其“一步一个脚印”精细化营运的实力——

务实服务好周边客群就够了，只要对客群的判断足够精准，只要尊重在地客群的消费能力，做好内容与需求的“适配”，市场总是会无声投票的——不错的成绩单，恰恰说明了这一点。

如何打造有态度的「潮轻力」？

一直以来，KKONE紧扣项目所在片区“年轻力”，并将其“发扬光大”，一直以“炫黄酷黑”的色彩营销打造个性鲜明品牌形象，展现出属于青春荷尔蒙的张力。

在平均年龄只有32.5岁的深圳，在“跨区约等于异地”的深圳，可以容得下更多的“年轻力”商业，这也正是深圳这座城市包容力的体现。

应该说，KKONE的“潮轻力”，更强调“不费力、无门槛的轻松融入，也更有符合目标客群的态度表达”。

在围绕年轻社交和共鸣这部分，KKONE利用营销活动不断加强其链接，在这里，举行过轰动全城的周杰伦见面会；郁可唯、钟汉良、刘惜君、古天乐、蔡卓妍、黄轩等明星的到来，更使得这里成为城中镁光灯闪烁的高光场域之一。

同时，KKONE紧跟年轻人热点，携手韩寒、网易游戏、腾讯表情、变形金刚等大IP联动落地首展，将IP化场景与主题活动相融合，为打造年轻场域持续赋能。

具体来看，“潮青节”与深圳知名青年大V陈维榕创立了“潮青摸鱼研究所”，还原当代潮流青年的职场生活，引发了广泛共鸣；

与知名厂牌或圈层知名人物联动，传播潮流青年文化——通过与HOULIVE、QQ音乐等音乐厂牌，以及徐真真、宿羽阳等知名艺人展开合作，吸引众多青年参与。

而每年的“音浪节”将音乐LIVE搬进了商场，“不插电音乐比赛”、“知名乐队LIVE”等活动悉数上演，成为城中乐迷集中的场域，深圳本土人气乐队也借由活动为更多人所知晓，也让“在地”二字，有了更生动真切的表达。

围绕着年轻力的探索，面对有个性及对生活有着独特理解的当代年轻人，KKONE将目光聚焦在Z世代玩家身上，持续开展二次元、娃圈、街头文化等潮流系列活动。

近期与深圳国际电玩节深度合作打造的“次元系列活动”，邀请全网粉丝超500万的知名Coser“走路摇”现场开展签售活动，引发粉丝排队热潮。

在消费场景化日益盛行的今天，KKONE通过自主开发的IP形象，如“ONE仔”、“KEY仔”、“ruby兔”、“奶牛”和“五虎临门”，将传统文化、主题性、体验性以及情感载体融入其中，为消费者提供了生活和情感表达的渠道。

◎KKONE自主开发的IP形象及衍生品

招商调改加速

于不确定性中，把握确定性

通过近期与项目方和商户的交流，我们也发现了KKONE的变化，这种变化在招商调改方面体现得更为明显。依托原有的与目标客群匹配的品类矩阵，把握不确定性环境中的确定性客流，实现营收的提升。

首先，持续引入符合当下年轻人偏好的体验类业态品牌。

引入拥有DOLBYAtmos21米宽巨幕厅的联娱影城华南首家旗舰店，以及集茶饮、咖啡、美食营地、互动娱乐等为一体的星聚会KTV，打造了一个全场景的社交空间。

围绕着年轻人越来越重视的社交体验需求，以HOULIVE空间、三脚猪脱口秀俱乐部、九條街WSDancestudio、方格大战为代表的四家品牌，为项目争取了更多的“年轻流量”。

◎九條街WSDancestudio

HOULIVE空间，在深圳文艺青年群体中知名度颇高，以高频次的演艺活动闻名，每月举办的Live演出超过20场。

◎HOULIVE空间演出现场

来到现场的乐迷们，“被点燃”的情绪化作实实在在的「流量」，给商业创造了更多的可能性。

三脚猪脱口秀俱乐部，由《脱口秀大会》第二季卡司、脱口秀演员戴为创立，汇聚了大湾区优秀的脱口秀演员和喜剧编剧。方格大战结合了智力和策略的游戏，吸引了不少年轻人的参与，成为他们社交和娱乐的新选择。

◎脱口秀演员小鹿在三脚猪演出

其次，围绕“不费力的年轻力”，引入更多强适配度的零售品牌。

这种牵引，从楼层来看，以客流量最大的B1层和L1层作为牵引。

在B1层，围绕青年群体的美妆需求，汇聚了妍丽、毛戈平、wowbeauty、橘朵及TALIA等多个品牌，国潮美妆一站式满足。

零售领域，主要以L1层作为牵引，NB1906、ALDO、thisisIZI8、PANDORA等时尚品牌的引入，进一步满足了年轻消费者对时尚和品质生活的追求。

家居新零售品牌NOME，也于近期升级焕新成为A88深圳首店，风格更加先锋潮流。

第三，以潮轻力为牵引，服务涵盖港客及家庭客在内的全客层。

KKONE临近福田多个口岸，地铁9号线无缝链接，港客占比较高。如何以潮轻力为牵引，服务好涵盖港客以及家庭客在内的全客层？团队在餐饮和零售两大品类持续发力。

今年前9个月，KKONE新开品牌已有43家，全年调整改造的品牌数量，预计将达到70家。

在餐饮方面，引入白玉串城深圳总店、人气排队王肉肉大米、大众点评必吃榜犀先生烧肉、西塔老太太、居竹潮汕菜、大榕树下顺德菜、辣可可、老城鲜贝贝煲、寿司郎SUSHIRO、哥哥深夜食堂、咕噜烘焙、霸王茶姬、必胜客等品牌，为消费者提供多样化的选择。

◎白玉串城

◎西塔老太太

◎居竹潮汕菜

从近来的观察来看，客流喜人“叫座又叫好”的营收情况，也使得品牌方愿意升级改造。近期，万利记、魔王酒吧等品牌已完成升级，太二酸菜鱼、客语等品牌也将迎来焕新。

据了解，KKONE还将在2025年加快调改步伐，调整数量将超过项目品牌总数的三分之一：

计划引入深圳老牌椰子鸡凤凰四季、深圳首店旨乐板前寿司，并引入自带人气的海鲜自助餐厅。与此同时，还将填补片区地方菜系餐饮品类的空白，引入湖北菜、西北菜等龙头品牌。

此外，项目也计划结合当下年轻人的消费习惯，升级和引入更多户外高阶运动品牌，以及潮玩杂品、人气国潮、次元三坑服饰等品牌。

结语

在KKONE所在的大金沙-车公庙板块，曾经“三来一补”厂房营造的工业感，为早年创新商业的孵化提供了独特的场景。

在这里，有着深圳古早的青年娱乐基因，有文青喜欢的红糖罐，有蜚声业内的青年社交重地十亩地，甚至中国当下最火的脱口秀生态，这片热土也是重要的发源地（当然，发扬光大还是在上海）。

如何在每个项目都在找故事的环境里，找到贴合项目的特质，并不断强化它，KKONE未来还有很多空间可以施展。

后续发力方面，与项目一路之隔车公庙的大规模旧改项目，为KKONE带来了品牌聚集和竞争地位提升的双重利好。

随着拆迁改造进程的加速，原本具备高客流和夜经济特点的青年品类及品牌，正逐渐向KKONE集中。

在资源赋能方面，作为深圳本土专业商管企业的代表，京基百纳商管团队在深圳成功开发及运营KKMALL、KKTIME、南山京基百纳广场多个大型项目，也将继续赋能KKONE后续的发展跃迁。

通过这次观察，可以看到KKONE重点聚焦在潮流青年客群，所以它仍然成为年轻人的坚定选择。对于这座有着“地利与人和”优势的商业体，我们可以有更多的期待，期待更多的新内容填充进原有的场景，让场景持续葆有青春的活力，打造更多属于深圳年轻的潮流生活方式。