重庆大户型最新供需关系

决定写这篇文章是因为近期的真实接待案例，让我觉得有必要给大家一些一线市场数据。

之前多次说过，今年是改善年，大户型成交特别多，不少朋友近期在入场改善房，找我们深度咨询+买房，纯是为了买个价格不错的大房子，住好点。

今年大标的成交尤其多

周末晚上，团队系统带了一朋友看了南滨路江景大平层。

树总，长嘉汇四期300平以上的挂牌，目前一套都没了。

顺便给不熟悉长嘉汇的朋友熟悉一下，长嘉汇最新的三个组团456期占据最好的江景资源，4期虽然修建较早，但大平层楼栋的品质一点不含糊，占据正对两江交汇的绝佳位置，共享优质的中庭景观，过去挂牌很久都比较难成交，随着5期和6期的交付（5期同样的户型要卖得更贵），4期的大户型集体下架或售出。

这让我非常意外。

刚出炉的长嘉汇四期江景

什么时候江景大平层这么俏了？

我打算拿到最新的数据，来客观评价现在的大户型市场，分析了数据之后，整体有很多新的看法。

先说我对大户型的标准

大户型分两种：

▪别墅

▪大平层

别墅可能上证面积小，实际面积大小难以用上证面积量化估计。

平层我认为不应该低于200平，200以上被称为大户型会更精准，最好应该是板楼。

为什么是200平以上？

很多人这个时候会问了，甚至会质疑：

现在大平层不是到处都是吗？

我认为140以上就是大平层？

170-190的就不是大平层了吗？

有这样的结论，也不奇怪，开发商和中介本身就是定位混乱的，广告满天飞引导，动不动就说XX楼盘是大平层，这种宣传引导占了很多原因。

对大户型，我们需要一个清晰的定义

这个定义基于两个客观事实：

“现在哪怕是150-200平这个区间的房子，主流户型多为一个带长阳台的横厅标准四房，相当于把普通四房略放大了一点，如果做5房，卧室一般都很小，四房也并没有“豪华”的感觉。”

横厅再气派，家里功能全不全是个硬指标

大客厅，中西厨分离，超大套卧，卧卧套卫等直接反应“舒适度”的要素，其实在这个阶段的产品体现得并不那么阔绰。

就感觉刚刚够着。

好比过去买BBA，虽然5系，E级，A6都已经入门豪华车，但对比7系，S级，A8。我不说，你也觉得仿佛差了点意思。

“好车”和“豪车”之间的微妙差距，房子的面积也一样。

豪车的隐形门槛，其实是很高的

2.基于改善家庭人口构成和需求的现状。

我们遇到的大多数想要买改善的家庭，至少都是二胎家庭。

二胎家庭人员的基本构成：

夫妻两人，孩子两人，带孩子老人至少一人，阿姨至少一人（可不住家），这是最最基础，哪怕家里有一个全职太太，大多也需要一个阿姨或者老人来帮忙。

也就是说：

夫妻占了一个主卧，两个孩子分别占一个次卧，老人占一个次卧，四个房间就没了，四房是最最基础了。

如果有衍生需求：

比如男主人要一个书房办公，保姆需要住家，孩子小需要一个活动空间，老人再来一个协助带孩子等等。

这基本就开始挤了。

三胎想不挤，少说200平

这还不包括很多大家认为大户型应该有的享受型的配置。

比如：

花园，露台，影音室，棋牌室，多功能间等

或者，再多1个孩子，3胎。

200平以下就是捉襟见肘。

所以我把上证建筑面积定在200平以上，并以200以上来统计重庆市场的供需关系，是经过了对于圈子，功能，舒适度三个指标的慎重考虑。

定了200平以上的标准，我们再来分析200平以上的供需，对于改善的指导意义，就会更明确。

我们以贝壳APP为参考，目前贝壳重庆二手挂牌178708套，200平以上的7182套，占比只有4%，不是28定律，是5/95定律。

其中各大板块200平以上的挂牌量：

渝中：251套

江北：697套

渝北：3237套

九龙坡：235套

沙坪坝：844套

南岸：952套

大渡口：84套

巴南：92套

北碚：649套

不难看出，北边是大户，渝北几乎占了一半，甚至北碚后花园，也是改善大户，蔡家也算是北边改善的重仓区。

所有买好改善的用户，几乎都有一个共性：不愿意买老房子。

二手改善，房龄极其重要

我已经要改善自己生活了，怎么还会允许自己住进一个非常老的房子里面。

所以我们把筛选标准继续细化到两个核心标准：

▪10年房龄以内的大户型

▪5年房龄以内的大户型

再来看数据，大重庆（含区县）挂牌200平以上的：7181套

10年以内200平以上的（含区县）：2308套

5年以内的200平以上的（含区县）：559套

这个数据让我们大吃一惊。5年内200平以上的房子，整个重庆居然只有559套。

占整个大重庆挂牌量的：0.3%，0.3%，0.3%

当然我们还会考虑未来进入市场供应的新房，这两年还没满限售期的待入市房。

总体来说，能选的大户型是真的少。

我多次说过，微观是最重要的，我们依旧把重点区域的大户型挂牌情况来逐一分析。

主城核心区大户型供需

渝北区

点评：虽然渝北区占据了整个200平以上挂牌的半壁江山，但其实渝北开发较早，外加地盘很大，汽博等板块房龄高于十年的较多，实际10年内的挂牌一下骤减，回到300平，其实更少，大渝北，肯拿出来卖的新的大户型，并不多。

渝中区

点评：整个渝中，5年内300平以上的挂牌，一套都没有，未来锦绣滨江等产品上市之后，稀缺度可想而知。不过，挂牌依旧不会增加太多，大户型有是有，愿不愿意卖是另外一个事。

江北区

点评：大江北其实开发得也是较早的，5年内200平以上挂牌，不到100套，其实不要小看5年，2017年到现在也5年了，2017年以后修的大户型，并不多的。

南岸区

沙坪坝区

点评：贝壳把沙坪坝和大学城高新区整个算到了一起，占了西区开发的光，相对来说沙区数据还不错，但有个最大的问题，整个西区，几乎没有拿得出手的新豪宅产品，可以看到在300平这个区间，西区也是尴尬的。

九龙坡区

点评：九龙坡也是实打实的老区，多年没有新的大户型面世，过去一炮而红的华润万象城，定位也是刚需，大房子都是老房子，新房子没有大房子，九龙坡的改善需求，其实挺旺盛，坡区人民的内生动力我认为足够强悍。

以上数据，我只分析了主城六区，暂时忽略了其他主城区，考虑到主流改善的选择区间，对于地段我们有非常鲜明的认知，郊区“远大新”并不值得追逐。

改善人群，不止改善面积，还改善圈子和地段。

再看具体的板块

江北嘴

点评：江北嘴没有好的大平层，仿佛已经成为共识了，真正把数据拉出来，比想象的数据更少，江北嘴是一个好地段，但并不是一个传统意义的豪宅共识区。

北滨路

点评：北滨路也是我们通常认为应该是豪宅比较多的区域，但事实上，整体200平以上的房子就不多，这跟当时开发商集中开发的思路有关，想起来这么好的地段并没有形成真正高圈层的纯粹富人区，还是略有遗憾，不过北滨路的地段价值始终在，仅有的大户型也有非常实用的真实改善价值。

礼嘉

点评：礼嘉算是一个相对改善比较纯粹的区域，但我认为是“中产改善集中”，真正到纯粹圈层，看数据就比较明显，所以大户型稀缺，是共通的问题。

照母山

点评：来看宇宙中心照母山，因为次新比较集中，10年房龄数据相对还不错，大几百套选择空间，但回到更大户型300+的，更新的，照母山也没太多货，说照母山顶级改善虚高的，其实是看少了，看看照母山的改善供需就知道，照母山这种内部相当有活力的区域，未来的顶级改善只会更稀缺。

中央公园

点评：中央公园看起来数据不多，有个最大的问题，是因为中央公园即将入市的房子和正在开发的房子依旧不少，未来2-3年重庆大户型入市增长较多的，也会有一部分是中央公园贡献，另外，中央公园也不是纯粹的大户型改善趣区，过去几年依旧集中在刚需，300平是个硬需求，满足的依然很少。

看完了数据，我相信很多人很感慨，其实大家对大平层，大户型，有很多误会，或者对于重庆的真实市场分化感受没有那么深。

我们不辩论，最好的辩论，就是陈述事实。

再说说关于重庆大户型的另外一个话题：

为什么大平层最好应该是板楼？

这得从重庆的产品线说起。

1.重庆的商品房扩张是从核心区向四周扩散的，核心区地形高低错落，人口众多，过去的房屋容积率都很高，没有一块完整的地来齐齐刷刷的修大板楼，几乎都是塔楼。

板楼是近几年周边大量开发，平整地块越来越多，土地越来越稀疏开始的新产品，板楼的通风性，采光度，户型结构都好于塔楼，所以并不是在重庆大家对板楼塔楼没概念，是过去没得选；改善能选，当然板楼优先，因为足够少。

2、从之前表里列的各个区数据来看，十年前的大户型占了很大比例，说明重庆以前也有大房子，但以前的大房子多，复式多，别墅多。真正功能完全的平层少。

大板楼需要大平地

大平层更是这几年的产品，户型经过了几代的升级，现在对于大平层的功能分区已经非常完善，所以好的新的，明显更具竞争力。

灵魂之问，大平层or别墅，怎么选?

近期，还有不少用户在问我同一个问题：看了一些500万+左右的精装大平层，然后再到北区看看不少别墅，发现“别墅真便宜”，觉得“买大平层还不如买别墅”。

树老师想做以下说明：

1、如果从保值增值的角度，重庆80%的别墅过往表现都不太好，几乎不怎么赚钱，不跌就很不错了。

2、很多便宜的别墅是“入门级别墅”，单层面积小（占地小），花园小。

真正单层面积上了200个平方以上的（这是非常基础的标准了），花园有100个平方以上的，价格并不是500万，而是更高，甚至高很多。

有湖景的，单层面积大的，价格一下就上去了，别墅有高有低，差别差价都是巨大，一房一议。

从市场评估，别墅反而是大的和地段好的保值，小的多的大都不行。

3、不少低总价小联排，小叠拼，满足的是很多人对某种生活方式和面子的向往。但回归到住的本质：视野，占地面积，花园面积才是别墅的核心，小别墅好不好，自己才知道。

4、看似500万就能实现一种新的生活方式了，却发现很多买了别墅的人“短期装修不起”或“不知道该不该装”，当时倒是脑子一热买了，其实别墅装修是无底洞，小别墅500万买来，500万装修的也不少，即使稍微节约，不花个7位数几乎见不到啥效果。

所以稍微买大点，叠加装修成本，整体价格还是要比主流精装大平层高很多，别墅装修进度也大都需要一年以上，而大多数人并没有系统的考虑别墅的装修成本和装修时间成本。

5、别墅的评估价和金融条件一般，往往也需要付更多的首付，总体还是个消费属性更强的产品，所以手上有大平层预算但又要考虑别墅的，一定要综合评估自己的首付、现金流水平和增值预期，不是那么简单比较。

占地面积大的稀缺独栋价值远高于经济型别墅

我们认为：

真正要买好的别墅，保值的别墅，就不应该在入门级别墅里选，肯定是占据稀缺资源的大面积独栋，肯定是在未来10-20年具备强悍财富积累能力的群体的圈子共识。

别墅价值的核心是占地面积：城市核心区的占地面积。

这样考虑，就是另一个层次的东西，不是短期投资，而是占有一个城市顶级资源，对美好生活，终极改善无限追求。

而满足这样条件的东西，一定极度稀缺，我们太有感触，动不动看房让验资1000万以上的房子，怎么会轻易贱卖？

我们可以预见的

存量市场一定到来，核心区没有新土地供应，核心区的真正好大户型一定长期紧张。

换句话来说，整个重庆除了这559套之外的其他用户，都是这些大户型的潜在追逐对象。

人的改善需求是个恒久的刚性需求。

这跟行情无关

这跟投资无关

房子老了，房子小了，挣了钱了，孩子多了，都是想要换房的，这就是根本的“需”。

同样，未来可以预见的供应，不见得是大户型，也不见得进度会加快。

刘润的演讲：怎么找到确定性？

稀缺大户型独立市场定价，几乎是确定性的。

稀缺大户型未来冲到新高，几乎是确定性的。

20大提的先进制造业，实体经济，新能源风口，甚至战略安全，重庆无一不例外的都是首当其冲，不言而喻。

重庆过去的有钱人很多，共识还未形成。

重庆未来有钱人会更多，房子只有这些。