期房转让“是”与“非”

一、期房与预售制

期房，是指房地产开发商获取【商品房预售许可证】之后，至获取【房子不动产权证】(大产证)之前，所出售的商品房。现阶段商品房出售遍及选用预售制，俗称“卖期房”或“卖楼花”。

预售准则建立初衷是为了处理部分房地产企业开发资金不足的问题，以加速乡镇住宅建造。但在施行历程中，各种问题也层出不穷：期房从预售到交楼周期过长，存在几个月乃至几年的时间差，项目易呈现预售资金移用、项目延期交给、交给质量与标准不相符等问题。

二、期房转让窘境

期房转让是指期房在竣工交给检验合格、获得不动产权证（小产证）前，购房者将购买的期房转让给第三人的行为。

现阶段房地产商场仍处于深度调整阶段，居民预期遍及下降，部分购房者因收入下降、急用资金、置换出资等原因，在短时间内需出售或置换名下的房产。期房想“套现”不得不面对一个为难窘境：所持有的期房未交给且未处理不动产权证。关于开发商而言，吊销合同存案手续流程杂乱且退房危险高；关于购房者而言，他们难以一次性提早还清银行贷款。因而部分购房者挑选经过与第三人签定买卖合同的方法转让期房，那么没有获得不动产权证书的期房是否能够转让呢？购房者与第三人签定的买卖合同是否有用?

三、期房是否能够转让？

《城市房地产管理法》第四十六条规则：“商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规则。”《国务院办公厅转发建造部等部分关于做好稳定住宅价格工作定见的告诉》（国办发〔2005〕26号）第七条规则“依据《中华人民共和国城市房地产管理法》有关规则，国务院决议，制止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。在预售商品房竣工交给、预购人获得房子所有权证之前，房地产主管部分不得为其处理转让等手续；房子所有权申请人与挂号存案的预售合同载明的预购人不一致的，房子权属挂号机关不得为其处理房子权属挂号手续。实施实名制购房，推广商品房预出售合同网上即时存案，防备私下买卖行为。”

可见，预售商品房不能再行转让。但这种不能“再行转让”首要是针对不动产挂号部分的要求，即不动产挂号部分不得处理搬运挂号手续或相关保全挂号。

其实，《城市房地产管理法》第三十八条第（六）项也规则“未依法挂号收取权属证书的”房地产“不得转让”。好像也是制止期房转让的。

四、期房转让合同是否有用？

我国《民法典》遵从自愿准则,两边当事人依照自己的意思建立、改变、停止民事法令关系。只需两边当事人意思表明实在，在不违反法令、行政法规的强制性规则的状况下，能够认定为合法有用。

《安徽省高级人民法院关于审理房子买卖合同胶葛案件适用法令问题的辅导定见》第2条“当事人以期房不能转让为由恳求承认转让合同无效的，一般不予支撑”，第9条“《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项“未依法挂号收取权属证书的”房子不得转让的规则，在性质上不归于“效能性强制性规则”，买受人仅以出卖人签定合同时未获得房子权属证书为由恳求承认合同无效的，不予支撑。”

可见《城市房地产管理法》第三十八条的规则的意图是标准房子买卖的行政管理行为，而非效能性强制性规则，归于对物权行为的约束。依据《民法典》第二百二十九条及二百三十二条规则，处置物权时未处理挂号，不发生物权效能。期房转让合同因未处理产权改变挂号无疑未产生物权搬运，但可视为出让方将其所享有的债务转让给受让方。所以，《城市房地产管理法》相关规则不能作为期房转让合同无效的法令依据。

五、期房转让的首要危险

违约危险：在房价上涨的状况下，如转让方违约所得高于违约本钱，转让方存在回绝买卖或要求受让方依照商场价购买的状况。同理，在房价跌落的状况下，如受让方违约本钱低于履约本钱，受让方或许回绝买卖或要求转让方依照商场价从头议价。

一房多卖：因为期房转让暂时无法完结产权改变挂号，期房转让中，转让的是债务而非挂号的不动产权，难以避免转让方或许存在一房多卖的操作。

逾期交给/烂尾危险：由开发商交房处理产权证书到转让人后，再由转让人将房子交给及改变挂号到受让人，时期或存在开发商逾期交给及逾期处理产权挂号状况，乃至项目存在罢工烂尾的或许，也将影响受让人的权益完结。

税务危险：开发商需将不动产权证处理到转让人名下并对此环节完税（一手房环节），才完结开发商与转让方的买卖，完结转让方对房子的所有权。而转让方将产权改变挂号到受让方时，其实归于二手房买卖，两边须要按二手房买卖规则完税（二手房环节），因为部分一二线城市仍存在限售方针，未契合减免税方针的二手房买卖税负较重，假如期房转让合同中没有对税费进行约好，简单引发胶葛。

六、期房转让的危险防控

须要清晰的是，从买卖危险视点来看，期房转让危险必定比与开发商直接买卖的一手期房要高，且当时处于房地产职业深度调整的阶段,期房存在必定交给危险，当下更为安全保险的买卖应为现房及二手房买卖。

在挑选选用期房转让方法买卖的状况下，两边应签定附条件收效的买卖合同，约好待开发商将不动产权证处理到转让人后，转让人再与受让人处理不动产权改变手续。

在实践买卖中，可采纳如下危险防控办法：

典当预告挂号：标的期房未建立典当预告挂号的状况下，受让方可要求出让方处理典当预告挂号，在呈现危险时受让方能够就典当产业建议优先受偿权。

供给担保：受让方能够要求转让方供给与已付款金额相对应的担保物或连带担保人。

材料监管：为避免一房多卖，转让人从开发商处获得的预售合同、发票等材料交由买受人保管或交由中间方监管。

约好逾期交给职责：对是否因非转让方主观原因导致的房子逾期交给和产权逾期未能过户进行别离约好，设置对应的违约职责。

约好税费担负职责：对两边的税费担负作出具体的约好，并考虑限售方针及税收方针调整的要素，约好如有新增买卖约束方针处理计划及新增买卖税费职责分管方法。