基层法官调解拉锯10余年物业纠纷，每周下社区“唠一唠

“住户常年没人怎么办？”、“我们小区这个房子租给别人，敲不开门，物业费怎么收？”6月初，朝阳法院酒仙桥法庭，55岁的张燕钧坐在办公室，屏幕对面，几名社区的物业人员接连询问道。

这是他工作的常态。2018年，张燕钧被调入酒仙桥法庭担任审判员，加入专业化审判团队，主要面向辖区的物业纠纷，平均一年调解结案的纠纷案件就有两千多件。

跟其他法官不同的是，审案之外，张燕钧每周都会抽一天去社区，跟物业和居民都“唠一唠”，“想把这类纠纷在进法院前就提前消化掉。”

今年受疫情影响，张燕钧把工作重心转到线上。因社区当事居民多为老人，不会使用网络，他的线上工作主要通过打电话发短信进行。“我这里几乎成了网络客服”，张燕钧笑着说。

加入专业团队接手涉众物业纠纷

张燕钧自1985年加入朝阳法院，在民事、商事、执行等各个庭室“转了一圈”，在同事看来，“他什么案子都审过”。但这位能说会道的老法官，专职“磕”起了物业官司。

2018年，朝阳法院将辖区内所有物业纠纷交由酒仙桥法庭受理，成立专业化审判团队。因此类纠纷审判经验丰富，张燕钧被调到酒仙桥法庭担任审判员，主要面向涉众的物业纠纷。

专业团队刚成立，张燕钧就接到一起“拉锯”10余年的物业纠纷案，共涉及304起案件。

张燕钧介绍，成立专业化审判团队首要解决的就是这种涉众的纠纷，

协调物业费一次调解304起案件

物业律师提到，多次和张燕钧沟通后，物业特意召开三次董事会，考虑如果能大批量解决欠缴物业费的问题，他们是否能做出让步。

至此，这场持续了多年的物业纠纷终于得到了解决。

每周都要去社区“唠一唠”

审案之余，跟其他法官不同的是，张燕钧每周都会进社区，尝试把物业纠纷“提前消化掉”。

“物业纠纷很特殊，往往是群体性的，如果不去社区了解情况，单纯在法庭上听双方陈述，很难了解实情全貌。”张燕钧说，疫情前，自己每周都要抽出一天时间，去社区处理居民和物业的“难题”，跟两方都“唠一唠”。

去年6月，酒仙桥法庭和枣营北里启动试点，建设物业纠纷源头治理示范小区。16家物业公司成立物业联盟党支部，并邀请张燕钧担任副书记。

同时，张燕钧也面向居民开展普法讲座，“物业服务不到位，如何合理反映；拒绝缴费可能面临财产冻结、列入失信名单的风险”。

枣营北里共有13个小区，2018年，社区物业纠纷发案量多达30件。而去年6月至今，涉物业纠纷零发案。

今年以来，受疫情影响，张燕钧把进社区的工作搬到线上进行。因社区当事居民多为老人，不会使用网络，他的线上工作主要通过打电话发短信进行。

只是总隔着屏幕，这位习惯“面对面交流”的老法官也有些不适应。“十几个人在一个屏幕里，都戴着口罩，看不到表情。”张燕钧说，希望疫情早点结束，自己也能进社区工作。

从供暖纠纷中发现赡养问题

多年和社区打交道，调解纠纷，张燕钧坦言，案件背后总有不为人知的深层原因，“抓住这个点”，才能真正解决矛盾。

因被告全是房主的遗孀，最年轻的已经73岁，还有多位80岁到90岁的老人。得知这一情况后，他致电物业，连抛了3个问题：“你们起诉七八十的老人什么意思啊？”、“你如果赢了，能强制执行吗？”、“万一老人家有个好歹怎么办？”

物业所服务的房产是单位的房改房，房主在世时供暖费由单位出资报销，房主去世后，供暖费就拖欠下来。很多老人拖欠的物业费长达20年。但因为多数老人没有收入，属于五保户，供暖费儿女也不管，物业的账几年都消不了。

张燕钧决定不找老人，让他们的儿女来法院面谈。

“跟这些儿女说什么呢？”张燕钧说，他先给他们上了一堂法律课，“虽然儿女没有承担这个案子的责任，但老人百年之后，儿女也要承担他生前的债务。”

经过讲解，15个案子最终全部结案。同时，张燕钧结合老人年龄和案件特点，让物业作出让步，只象征性地收了一两年的供暖费，都由儿女代老人缴纳。

“一个案子的真正完结是法律效果和社会效果的统一。”张燕钧说。

校对吴兴发